Bilanzanalyse, Folge 2: Trotz eines schlauen Tricks mit der Zwischenbilanz 2012 kann Oliver Krautscheid nicht verschleiern, dass die Design Bau AG nahe am Abgrund steht.

Wie groß ist das Finanzdesaster bei der Design Bau AG bzw. der CD Deutsche Eigenheim AG? Folge 2 unserer Bilanzanalyse wirft weitere Fragen auf, die Aufsichtsratschef Oliver Krautscheid wohl ungern lesen wird.

In Folge 1 haben wir beschrieben, in welch prekärer Situation sich die Design Bau AG offensichtlich befindet und wie Aufsichtsratschef Oliver Krautscheid allem Anschein nach versucht, dies durch Tricksereien zu verschleiern. Trotzdem lässt sich nicht endgültig vertuschen, dass gigantische Zahlungsverbindlichkeiten getilgt oder prolongiert werden müssen. Das wird nicht einfach.

Warum das so ist, lässt sich einer Einladung der in Branchenkreisen angesehenen Dr. Zitelmann PB GmbH zur Veranstaltung „Berliner Immobilienrunde“ entnehmen. Da steht:

  • Beim Thema „Notleidende Immobilienkredite“ sind zwar bislang die großen Hiobsbotschaften ausgeblieben, aber immer mehr Banken verlieren inzwischen die Geduld. Angesichts kommender Herausforderungen – Refinanzierungswelle, europäischer Bankenstresstest, Einführung von Basel III und Solvency II sowie mögliche Einführung von Eurobonds – sehen sich viele Institute gezwungen, neben einer restriktiveren Kreditvergabepraxis mehr Eigenkapital vorzuhalten sowie die Kreditmargen zu erhöhen. Das trifft insbesondere solche Kredite, die in diesem und in den nächsten Jahren auslaufen. Möglicherweise werden etliche nicht abgelöst bzw. prolongiert werden. Experten schätzen, dass derzeit „distressed assets“ im Wert von 1,4 Billionen Euro zum Verkauf stehen. Über die nächsten Jahre werden aktueller Erhebungen zufolge weitere 1,2 Billionen Euro Darlehen aus gewerblichen Immobilienkrediten weltweit fällig, hiervon etwa 500 Milliarden Euro in Europa und 125 Milliarden Euro in Deutschland. Kommt jetzt die seit langem erwartete Welle an Notverkäufen?

Es ist also abzusehen, dass der Kassenbestand der Design Bau AG zur Ablösung der Darlehen mit großer Wahrscheinlichkeit nicht ausreichen wird.

Hinzu kommt, dass der zum Jahresende 2011 ausgewiesene Cash-Bestand seither weiter abgeschmolzen sein dürfte. Hierzu einige Beispiele:

  1. In Sachen Kaufpreis für den ausstehenden 25-prozentigen Anteil der conwert SE-Anteile an der CD Deutschen Eigenheim AG gibt der Lagebericht 2011 des Unternehmens eindeutig Auskunft (4.2. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag): „Die von der conwert Immobilien Invest SE gehaltenen Anteile an der CD Deutsche Eigenheim AG wurden im April 2012 erworben, so dass nach Abschluss der Transaktion die Design Bau AG die volle Kontrolle aller Anteile erhält. Der Kaufpreis entsprach dabei dem nominellen Eigenkapitalanteil.“ Nominelles Eigenkapital der Gesellschaft laut Jahresabschluss 2010 (Quelle: Unternehmensregister): 8.8 Mio. Euro. Für ihren 25 %-Anteil müsste die conwert Immobilien Invest SE somit im April 2012 rechnerisch 2.2 Mio. Euro Kaufpreis von der Design Bau AG erhalten haben.
  2. Hinzu kommen dann noch die Mittelabflüsse aus dem laufenden Geschäftsbetrieb, also Rechnungen für eingekaufte Leistungen, wie etwa die Projektentwürfe von den weltberühmten und sicherlich nicht preisgünstigen Architekten von Graftlab, ein Messestand auf der MIPIM, sonstige Vorleistungen im Rahmen von Projektentwicklungsmaßnahmen usw.
  3. Erhöhte Personalkosten durch den Aufbau eines eigenen Vertriebs (siehe hierzu „Brief an die Aktionäre“ im Geschäftsbericht 2011).
  4. Schaffung weiterer Arbeitsplätze (es gab zahlreiche Stellenanzeigen, etwa in der Tageszeitung „Die Welt“).
  5. Laut Aussagen des Vorstands im Rahmen der Hauptversammlung wurden weitere Flächen in Düsseldorf und Rostock angekauft. Auch dafür müssen Kaufpreise, Notare und das Finanzamt (Grunderwerbssteuer) und gegebenenfalls noch Makler bezahlt werden bzw. inzwischen bezahlt worden sein.

Interessant beim letzten Punkt Nr. 6: die jeweiligen Grundstücksverkäufer wurden nicht benannt. Das fällt auf. Könnten hier möglicherweise ganz bestimmte Gründe ausschlaggebend sein? Die Aktienversenker werden dieser Frage hartnäckig nachgehen.

Zurück zum großen Thema. Wie geht es der Design Bau AG unter Oliver Krautscheid wirklich? Krautscheid, der für Großaktionär Thorsten Wagner die Geschicke des Konzerns lenkt, scheint ja allerhand Tricks anzuwenden, um einen klaren Blick auf den Konzern zu verschleiern.

Zum Beispiel indem er einen Zwischenbericht 2012 vorlegt, der sich auf die Muttergesellschaft Design Bau AG beschränkt, obwohl der Jahresbericht 2011 den Gesamtkonzern inklusive Tochtergesellschaften (Design Bau AG und CD Deutsche Eigenheim AG usw.) abbildet.

Dies wurde detailliert im vorhergehenden Artikel beschrieben.

Natürlich könnte durch den Verkauf weiterer Grundstücke zwischenzeitlich Liquidität geschaffen worden sein. Doch seit nunmehr über einem Jahr haben wir keine Meldungen zu erfolgten Verkäufen gelesen. Es ist also zu vermuten, dass es einfach nichts zu melden gibt.

Fazit aus Folge Nr. 1 und dieser Folge Nr. 2 unserer Bilanzanalyse der Design Bau AG:

Geld war Ende Dezember 2011 im Gesamtkonzern ausreichend vorhanden. Bei der Konzernmutter Design Bau AG sah es aber damals schon deutlich schlechter aus. Aufgrund der hohen Ausgaben wird es, falls es seither zu keinen nennenswerten Verkäufen oder anderweitigen Mittelzuflüssen kam, inzwischen noch viel schlechter aussehen.

Wie schlecht genau? Dieser Frage und ihrer Antwort wollen wir uns in Folge 3 unserer Bilanzanalyse-Serie über die Design Bau AG nähern.

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